土地增值税欠缴调查:未来或并入房产税
据宇博智业市场研究中心了解,有专家指出,与其说是开发商不愿意及时清算土增税,还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数,默许甚至希望开发商延迟清算,藏“税”于企。
熟悉内情的房地产税务人士透露,对于预提的土地增值税,相当于企业预提的拨备,在会计核算上,目前在“应交税费-应交土地增值税”科目中核算,开发商为了少交企业所得税,一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税,在利润表“营业税金及附加”项目中反映,减少了当期利润,这样,企业所得税就少交了。而在资产负债表中,它则体现在“应交税费”项目中,如果清算时间往后拖上个好几年,这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大,看起来,确实好像欠下大量的税款。
资深会计专家马靖昊认为,按照目前的制度,大量未交的土地增值税税款,说是欠税,却还没有最终清算;说不是欠税,它又迟迟不清算,这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性,达到还是未达到税法规定的清算条件,开发商可以按照自己的目的通过各种手段,去操控清算条件。
业内人士介绍,开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先,是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如,在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营,或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式,处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。
其次,是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售,进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。
再次,对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证,使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。
经过上述“税务筹划”后,大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言,尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法,但是从任志强“可以不交”的话语中,可以看出未按照法律要求,如数缴纳土地增值税的情况,基本属实。
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