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关于房贷还款你必须要知道的这些事儿0

发布时间:2021-01-07 19:41:42 阅读: 来源:手帕厂家

对普通老百姓而言,购房支出不是一笔不小的数目,往往无法做到一次性付款。因此,找银行贷款成为当下最普遍的购房方式。

不过,房贷还款方式多样,还款期限漫长,贷款者在这过程中难免会遇到困扰。为此,笔者特意搜集了几个市民最为关心的问题,并向银行业内人士做了一番了解。

等额本息VS等额本金 哪种还款方式更适合

目前,个人住房贷款还款方式主要有等额本息还款与等额本金还款两种。那么,这两种方式有和不同呢?

据悉,等额本息还款指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等,每月偿还本金先少后多,偿还利息先多后少,其特点是贷款期间还贷压力比均衡,适合前期资金紧张的贷款者。

等额本金还款指的是借款人应偿还的贷款本金每月相等,随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少,每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。这种还款方式初期还贷压力相对较大,但随还款时间逐年递减,而且支付利息总额相对较少,比较适合前期还款资金较充裕,但已预计到将来收入会减少的贷款者。

笔者发现,无论是等额本息还是等额本金还款方式,其利息的计算都是用购房者借用银行的本金金额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出当月应当偿还银行的利息。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的,这是因为购房者不同月份借的本金不同造成的,借的本金多,要还的利息就多,借的本金少,要还的利息就少。

降息了 要不要提前还贷

去年连续的降息减轻了不少购房者的购房压力,也让不少房奴看到了提前还贷的希望。笔者在采访中获悉,不是所有人都适合提前还贷,具体还要根据自身的实际情况。

“提前还贷之前,要考虑两个问题。一是能否找得到收益高于房贷利息的理财产品?二是以后再向银行借钱,利率是否会比现在的高?”兴业银行台州分行的一位客户经理表示,如果贷款者有更好的投资渠道,最好将资金用于这些投资项目上,而不是用于还贷。目前市面上有些理财产品的年收益率接近5%,理财产品的收益几乎可以跑赢贷款的利息。想通过投资来抵消房贷利息的市民,可以到各个银行进行了解。

另外,从投资角度考虑,三类人群不宜提前还款。首先是等额本金(还款逐月递减)还款期已过1/3的购房者;其次等额本息(每月还款金额固定不变)还款已到中期的购房者,按银行等额本息的还款方式,如果贷款年限过半,就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下月供中绝大多数都是本金,提前还贷不能起到节约利息的作用;三是享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷;最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应提前还贷。

提前还房贷要交违约金吗

“我的住房按揭贷款已经还了5年,现在打算办理提前还款,如何办理,需要缴纳违约金吗?”经历了央行的几次降息后,一些手头有点积蓄的“房奴”开始动起了提前还款的心思。不过,提前还房贷可是有一定“门槛”的。一般情况下,借款人想提前还贷,要求必须已还款半年以上,甚至部分银行要求还款一年以上,例如中行、交行、招行在一定时期内均不允许提前还房贷。

此外,很多银行在贷款合同中,都针对提前还款设置了违约金的规定,不同银行对提前还贷的违约金收取标准不一,主要分为两种形式收取:一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%),例如浦发银行规定,一年内提前还款,加收本金的1.5%作违约金;二是若干个月份的利息,例如一国有大行规定,3年之内提前还款,加收还款额的1个月利息作违约金。

房贷扣款日当天还款也有可能逾期

有过贷款买房经历的人都知道,银行给你规定了一个固定的扣款日,你必须在这之前将当期扣款存到还款的账户里。在大多数市民的观念里,只要扣款日当天将钱存入账户就可以了,其实这是一个不太好的习惯,容易造成逾期,市民王先生就碰到过这样的烦心事。

据了解,王先生房贷按揭还款日是每月15日。之前他每个月都会按时还款,信用记录良好。然而今年2月恰逢春节,王先生一家在外地旅游,当天傍晚6点才将钱转到账户。让他意外的是,当晚11时查账户发现银行还未扣款,后经查询发现自己已被银行记为逾期。

这是怎么一回事呢?笔者咨询了该银行客服得知,还款日当天的扣款分两次进行,如果上午8时左右扣款,资金不够,贷款人必须在中午12时以前将差额资金转入,否则将被记为逾期。也就是说,如果还款当日余额不足,下午转入的资金都会被视为逾期。

随后,笔者以个贷客户身份咨询多家银行客服了解到,对于房贷按揭账户扣款的执行,不同银行在扣款的时点上有所不同。有的银行在房贷扣款日当天给两次批量扣款的机会,如果第一次扣款时账户余额不足,而在第二次扣款时账户资金充足,就可视为正常还款了;有的银行只会扣款一次,如果扣款失败则直接算逾期。

需要注意的是,房贷还款不像信用卡还款那样有三天的“宽容期”,因此市民最好提前一天在账户存入足额款项,以免产生逾期记录。此外,为了方便起见,市民可以通过网银将还款账户与工资卡等其他账户绑定,预约转账。比如每月还款日是15日,就设定为每月14日自动转账,金额最好大于每月应还的房贷金额。

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